商法

商业租赁审查

Crestfield 是一家多元化律师事务所，致力于满足全球企业、个人和雇主的法律需求。

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纽约商业租赁审查律师

商业租赁合同不仅仅是一份房地产文件。对于企业主而言，它会影响到开业成本、每月运营费用、装修义务、个人责任、转让权以及长期发展计划。

曼哈顿的零售店面、法拉盛的餐厅空间或纽约市的办公室，乍看之下似乎是个不错的机会。但租赁合同可能揭示出截然不同的情况。商业房地产租金上涨、税收转嫁、工作函条款、排气义务、允许用途限制和个人担保等因素，即使在租赁合同签订很久之后，仍然会对企业产生影响。

Crestfield 律师事务所我们为纽约市的企业主、创业者、特许经营商、餐厅老板、投资者以及准备租赁商业空间的公司提供双语商业租赁合同审查服务。我们帮助客户在签订租赁合同前了解其中的商业风险。

为什么企业主选择与 Crestfield 律师事务所合作

我们的商业地产律师我们为纽约市的零售、办公、餐饮、酒店和工业地产业主提供租赁审核服务。我们为在曼哈顿、法拉盛以及纽约市其他地区开展业务的人士提供帮助，并具备双语能力。普通话西班牙语和葡萄牙语。

创始人尼克·L·托雷斯在创立Crestfield律师事务所之前，他曾在中国生活和从事法律工作六年多，旨在为跨越中美两国法律体系的企业家提供法律服务。这一背景对于在纽约市开设或拓展业务的华裔美国企业主、投资者和酒店经营者尤为重要。

客户评价

多年来，我很荣幸与Nick Torres合作处理过众多商业租赁交易。作为一名商业律师，Nick不仅知识渊博、注重细节，而且反应敏捷、以解决方案为导向。他始终如一地维护客户的利益，帮助交易顺利高效地推进。无论是复杂的零售租赁、办公室交易，还是棘手的租赁谈判，Nick都能为流程的每一步带来清晰、自信和战略思维。他的专业精神和对房地产法律的深刻理解，使他成为任何商业交易中不可或缺的合作伙伴。我强烈推荐Nick给任何需要可靠且经验丰富的商业房地产律师的人。—— 江伟Z.

我与 Crestfield at Law, PC 律师事务所合作的经历非常棒。他们非常专业、细心，并且总是乐于助人。他们的专业知识和敬业精神发挥了重要作用，我非常欣赏他们出色的沟通能力和对细节的关注。我强烈推荐他们的服务给所有寻求高质量法律代理的人！—— 杜安·B。

Torres 和郑律师非常负责，也很专业。我们公司已经与他们合作多年，一直保持着良好的合作关系！如果您需要法律咨询，绝对推荐他们！—— 可欣 L.

企业主何时应该审查商业租赁合同

企业主在签署新的商业租赁合同、续签现有租赁合同、修改租赁条款、转让租赁权、转租场地、协商提前终止租赁或回应违约通知之前，应考虑进行法律审查。

对许多创业者而言，租赁是一项重要的商业义务。租期可能长达五年、十年甚至十五年。它可能需要个人担保，并将维修、合规、税收、保险和装修等成本转嫁给企业。此外，它还可能限制企业的销售范围、招牌位置、所有权转移以及企业变更时业主如何退租。

纽约法院通常会要求商业当事人履行其签署的合同，尤其是在租赁条款清晰明确的情况下。法律审查能够帮助企业主在决定租用场地之前，更清楚地了解财务、运营和个人责任风险。

开业或扩建前审查新的商业租赁合同

对于新租赁合同，我们的商业租赁审查律师会审查所有文件。这通常包括意向书、基本租赁合同、附加条款、工作函、装修方案、转让条款、续租选择权以及任何个人或公司担保。

对于餐厅、咖啡馆、加盟店、零售店或酒店等企业而言，租赁合同应与商业计划相符。一般的零售租赁合同可能不会涵盖餐厅设备、燃气供应、通风、隔油池需求、卫生部门要求、外卖配送、户外用餐计划或延长营业时间等内容。

我们会审查租赁协议是否支持空间的计划用途，以及协议是否明确规定了费用、审批、限制和合规义务。

续租、修改、转让或终止租赁

商业计划会不断变化。公司可能需要调整办公场所、采用新的经营理念、寻找新的合作伙伴，或者出售公司。租赁协议规定了这些变更如何进行，以及可能需要哪些同意、通知、费用或限制。

续租条款通常要求在特定期限内以书面形式通知。错过该期限可能意味着失去续租权。转让和分租条款通常需要房东同意，租赁合同可能会规定房东何时可以拒绝同意、延迟同意或以额外付款为条件。提前终止条款也可能导致房东收回免租期、佣金、装修补贴或其他优惠。

纽约商业租赁审查涵盖哪些内容

A 美国纽约商业租赁审查侧重于影响企业主资金、运营、灵活性和风险的条款。

财务条款： 基本租金、租金递增、额外租金、房地产税转嫁、公共区域维护费、保险费、百分比租金、保证金、滞纳金以及适用的商业租金税。
操作条款： 允许用途、营业时间、标牌、出入、送货权、装修审批、改建权、入住许可证问题、规范遵守情况、维修责任和维护义务。
餐饮服务术语： 通风、燃气服务、厨房安装、隔油池、消防系统、户外用餐、外卖平台、卫生部门合规性以及设备拆除。
增长和转移条款： 转让、分租、所有权变更、特许经营权转让、企业出售、扩张权、收缩权和续约选择权。
退出条款： Good-Guaranty 担保义务、退租条件、收回条款、提前终止权、恢复义务以及搬离空间后的个人责任。
争议条款： 违约通知、补救期、有条件限制条款、律师费、法院选择、放弃陪审团审判权和诉讼时效。

我们的商业租赁审查通常会形成一份异议或意见备忘录，其中会列明需要与房东律师讨论的条款。

可能影响盈利能力的财务条款

租金只是财务承诺的一部分。企业主还需要了解租赁合同中关于额外租金、年度涨幅、税金、保险、水电费、维修费、公共区域维护费以及分成租金的规定。

在曼哈顿，某些企业主可能还需要考虑以下因素：纽约市商业租金税这项税收适用于曼哈顿 96 街中心线以南的商业用户，当年租金或年化总租金至少为 250,000 美元且无任何豁免时。

对于餐饮和零售经营者而言，细微的措辞选择都可能影响现金流。与浮动指数相比，固定百分比的租金递增条款可能为业主提供更清晰的预测。百分比租金条款可能会对高收入地段产生影响。而范围较广的税收转嫁条款则可能增加业主每月需承担的额外费用，使其超出基本租金。

建设、使用和合规条款

企业主可能因为觉得地点合适而签署租赁合同。但企业仍然需要拥有在该地点合法经营的权利和实际经营能力。

许可用途条款应与商业模式相符。餐厅租赁合同应涵盖烹饪方式、通风、燃气、外卖、餐饮服务、户外用餐以及营业时间（如适用）。零售租赁合同应涵盖招牌、橱窗展示、独家使用权、合租问题以及出入权限。办公租赁合同应涵盖装修、共享空间、转租以及未来的人员配备需求。

装修条款也值得仔细审查。租赁合同应明确规定谁负责支付装修费用、谁负责审批、已安装设备的归属、退租时需要拆除哪些物品，以及谁负责确保符合相关法规。对于餐饮和酒店企业而言，这些条款会影响开业时间和前期成本。

好人担保和个人责任

纽约市许多零售和餐饮租赁合同都要求提供信誉担保。 这份文件可以使企业主对租金和其他义务承担个人责任，直到企业满足租赁合同的解除条件为止。

信誉担保应与租赁合同一同审核，而非在租赁合同其他条款完成后再进行审核。关键问题通常包括：个人责任何时终止、业主必须提前多久通知、退租时房屋必须保持何种状态、是否必须先支付所有租金及额外租金，以及提前退租后房东是否可以收回已获得的优惠。

对于创始人、投资者或特许经营经营者而言，这份审查报告值得密切关注，因为它将企业义务与个人财务风险联系起来。

给企业主带来风险的商业租赁条款

某些租赁条款可能会给企业带来巨大压力，例如在企业日后面临纠纷、现金流问题、延迟开业、检查不合格、所有权变更或搬迁需求时。

附条件限制条款： 这些条款可能允许在未纠正的违约行为发生后终止租赁，这可能会使企业面临强制执行诉讼的风险。
疗程短： 这些规定可能给企业主的时间太少，无法纠正所谓的违约行为、与房东协商或寻求法院救济。
宽泛的默认条款： 这些条款可能将未付款、未经授权的更改、保险缺口、延迟开业或运营变更视为违约。
单向律师费条款： 这些条款可能要求企业在房东违约后支付房东的法律费用，但不会赋予企业在房东违约时同样的权利。
追回条款： 这些条款可能要求提前退出时偿还免租期费用、经纪人佣金、装修补贴或其他优惠。
放弃陪审团审判权和管辖权条款： 这些条款可能会影响争议的审理方式和地点。
缩短索赔期限： 这些条款可能会缩短企业提出某些索赔的时间。

餐厅、零售商店和办公室的租赁审查有何不同

商业租赁审查应反映将在该空间内运营的业务。

餐饮和酒店业

餐饮和酒店租赁通常涉及大量的装修费用。厨房安装、通风、燃气供应、消防系统、卫生部门要求、人行道使用、外卖配送、垃圾处理、隔油池、标牌以及营业时间等都可能影响租赁谈判。

零售业务

零售租赁审查通常侧重于可见性、客流量、招牌、独家使用权、允许销售的产品、合租、租金分成比例、保证金、转让权以及与销售相关的退出条款。零售业主应了解租赁合同是否符合其客流量、收入模式和增长计划。

办公室和专业企业

特许经营和投资者所有的企业

特许经营和投资型企业通常需要对转让权、所有权变更、品牌要求、个人担保、特许经营合规性以及可能影响未来出售的租赁条款进行额外审查。如果业主计划开设多家分店，则首份租赁合同可能会影响其增长模式。

纽约商业租赁法如何影响企业主

纽约州商业租赁法通常给予企业主的法定保护少于住宅租户。租赁合同本身往往规定了双方的权利和义务。 这意味着签署的租赁协议可以决定谁支付维修费用、如何处理违约、业主是否可以出售企业、个人责任何时终止以及企业提前退出时会发生什么。

纽约州通常给予当事人六年时间提起违反书面合同的索赔诉讼。纽约州民事诉讼规则第213条但有些租赁协议试图缩短索赔期限。企业主在签署协议前应仔细审查这些条款。

如果房东声称租户违约，时机至关重要。黄石禁令或许允许商业租户在对所谓的违约提出异议期间暂停整改期，但企业通常必须在整改期届满前且租赁合同终止前寻求该项救济。

纽约市商业租赁纠纷的诉讼地点

商业欠款和房屋滞留简易程序通常由纽约市民事法院审理。合同纠纷、宣告判决诉讼和黄石法案申请可能在纽约州最高法院进行，具体取决于诉讼请求和救济要求。当存在地域管辖权或联邦问题管辖权时，联邦法院也可能受理。

由于商业协议中经常会强制执行管辖地选择条款，因此我们会审查管辖地条款以及违约、补救、律师费和争议解决条款。

纽约商业租赁审查常见问题解答

纽约商业租赁审查费用是多少？

我们的商业租赁审查服务按小时计费，费用在每小时 175 美元至 795 美元之间，具体价格请见公司网站。审查范围取决于文件内容。例如，较短的办公租赁合同和包含附加条款、施工函、担保函和装修工程说明书的餐厅租赁合同，所需的审查级别有所不同。我们会在审查材料后提供一份范围估算，以便企业主在授权工作前做好预算。